Daar kan verskillende redes wees om 'n eiendom te wil verdeel: hetsy vir die beplanning van 'n semi-losstaande huis, parsellasie, om bougrond vir die volwasse kinders te voorsien of omdat die eiendom eenvoudig te groot is en te veel vereis onderhoud. 'n Indeling kan gemaak word met of sonder meting. Die gids wys alles wat in ag geneem moet word wanneer eiendom verdeel word.
Goedkeuring
In byna alle federale state is geen munisipale goedkeuring nodig om eiendom te verdeel nie. Uitsonderings is Nedersakse en Noordryn-Wesfale as dit 'n ontwikkelde eiendom of 'n boupermit daarvoor gaan. Hetsy met of sonder die vereiste verdelingspermit, die voorgeskrewe bouregulasies moet altyd nagekom word. Dit geld byvoorbeeld vir die nakoming van minimum afstande en ontwikkelingsplanne. Die gebou en/of eiendomsowerheid van die verantwoordelike munisipaliteit waarin die eiendom geleë is, verskaf gedetailleerde inligting.
Divisietipes
Daar is twee tipes verdeling:
Ideale verdeling
'n Ideale verdeling vind plaas sonder om die eiendom te meet. Dit beteken nie dat 'n meting nie uitgevoer word nie. Dit loop eenvoudig sonder grensbepaling en grensstelling/grensmerk. Die regulering van 'n verdeling sonder meting word deur 'n notaris uitgevoer. 'n Inskrywing oor die ideale parsellasie word in die grondregister gemaak. Hierdie tipe verdeling word hoofsaaklik uitgevoer om geld te bespaar en wanneer die partye nie 'n paar vierkante meter meer of minder wil hê nie.
Ideale verdelingsvereistes
Die nakoming van ten minste een van die volgende vereistes is verpligtend om te kan deel sonder om te meet:
- Grens word “klip tot klip” getrek, byvoorbeeld in 'n semi-losstaande huis
- Gelyke eiendomsaandele, soos byvoorbeeld kan voorkom wanneer 'n erfenisgemeenskap ontbind
- 'n Verdelingsmeting is in die verlede uitgevoer en word by die grondregisterkantoor gedeponeer sonder dat 'n verandering van eiendomseienaarskap plaasvind
Regte verdeling
In die geval van werklike verdeling moet 'n meting deur 'n erkende en publiek aangestelde landmeter uitgevoer word. Dit word op versoek deur die verantwoordelike opmetingsowerheid verskaf of kan onafhanklik in gebruik geneem word. Die eiendomsgrense word vir alle sub-areas afgebaken. Grenstekens kan op versoek gestel word. Die meetresultate en grenspunte word as bewyse by die grondregisterkantoor ingedien en daar gestoor. Nuwe grondregisterblaaie word vir alle afgemete dele saam met die onderskeie (nuwe) eiendomseienaars geskep. Die ou grondregisterinskrywing vir die onverdeelde eiendom word “oorskryf” met die nuwe opname- en grensdata.
Kostes
Die prys vir 'n pakkieverdeling sonder of met opmeting hang af van die grootte van die eiendom wat verdeel moet word en die grondwaarde. As die eiendom wat verdeel moet word 850 vierkante meter is en die standaardgrondwaarde 23 euro per vierkante meter is, is die koste van 'n verdelingsmeting gemiddeld 900 euro hoër as vir die sogenaamde ondersoek sonder verdelingsmeting. Verkoopsbelasting en grondregisterfooie word dienooreenkomstig duurder as gevolg van hoër kosteberekeninge. In hierdie voorbeeld word 'n kosteberekening van net meer as 2 700 euro vergelyk met net meer as 1 300 euro sonder verdelingsmeting. Pryse kan verskil na gelang van die munisipaliteit.
Die eienaar van die eiendom is gewoonlik verantwoordelik om die koste van verdeling te dek. Private ooreenkomste oor kostedeling of algehele koste-aanname met die (nuwe) eienaar van die eiendom wat verdeel moet word, is moontlik.
Aansoek indien goedkeuring vereis word
Indien 'n eiendom wat onderhewig is aan 'n permitvereiste verdeel moet word, word 'n skriftelike, informele aansoek by die verantwoordelike stadsowerheid vereis. Die aansoek moet deur die eienaar van die eiendom of die koper ingedien word. In die reël kan openbare landmeters en notarisse ook die aansoek namens die eienaar of koper van die eiendom indien. 'n Regsbindende volmag vir derde partye om 'n aansoek in te dien word vereis.
Inhoud van die aansoek
Artikel 13 van die Bousjabloon Ordonnansie reguleer die inhoud van die aansoek en die vereiste dokumente. Dit sluitin
- Naam en adres van die aansoeker of eienaar van die eiendom wat verdeel moet word
- Straat en huisnommer van die eiendom
- Eiendomsnaam
- Grondregisterblad
- Eiendomskadaster met distrik, grond en pakkienommer
- Eiendomskaart in drievoud met huidige eiendomsgrense, eiendom wat verdeel moet word en toekomstige grense
- Inligting oor bestaande ontwikkelings, markwaarde van die eiendom wat verdeel moet word en doel van verdeling
Wenk:
Verseker dat alle inligting korrek en volledig is en dat alle vereiste dokumente/dokumente ingedien word. Die verwerkingstyd is gemiddeld drie weke. Indien verkeerde of onvolledige inligting/dokumente ingedien is, sal die verwerkingstyd dienooreenkomstig verleng word.
Afgekeurde delingspermit
Indien die bouowerheid 'n eiendomsverdeling verwerp, is die volgende stap om hof toe te gaan as die verwerping nie aanvaar kan word nie.
Goedgekeurde eiendomsverdeling
Indien 'n pakkie deur die bouowerheid goedgekeur is, moet die meting uitgevoer word. Voordat die metingsresultate saam met die verdelingspermit by die grondregisterkantoor ingedien word, is dit raadsaam om vooraf verdere reëlings te tref.
Easement
Moenie die regte van die individuele eienaars vergeet nie, wat toegestaan moet word volgens Artikel 1018 van die Burgerlike Wetboek, soos regte van weg of deurgang. Terselfdertyd kan 'n afstanddoening van regte bepaal word. Dit behels die beswaring van die buurman se eiendom. Dit reguleer byvoorbeeld (gesamentlike) gebruik, soos die aanlê van waterpype of die stoor van items op die naburige eiendom.
Wenk:
Alle ooreenkomste soos die versorging en afstanddoening van regte moet oor die algemeen skriftelik aangeteken word en behoort deel te wees van elke verdeling/koopooreenkoms. Op hierdie manier kan latere dispute vermy word.
Voorgang- en deurgangsregte
'n Noodsaaklike gemak is regte van weg en deurgang. Veral as 'n afgeskorte eiendom in 'n tweede ry geleë is en nie direkte toegang te voet of per voertuig het nie. Wanneer 'n eiendom verdeel word, moet gereguleer word watter pad/toegang toegestaan word. Vergoeding vir gebruik en/of deelname aan die onderhoudskoste van paaie/toegangsroetes maak sin.
Kostes vir deurgangs- en deurgangsregte
Die bedrag van die koste vir reg van weg en deurgang moet bepaal word op grond van die intensiteit van gebruik. Privaat of kommersiële gebruik kan hier by die berekening ingesluit word. Indien die partye nie saamstem nie, kan koste deur 'n deskundige bepaal word.
Grondregisterinskrywing
Indien 'n reg van weg en/of deurgangsreg oor 'n naburige eiendom verleen word, moet dit op die grondregisterblad van die beswarende eiendom aangeteken word. Die eienaar se toestemming is 'n voorvereiste vir die grondregisterinskrywing. Indien regte van weg en deurgang aan die grondregisterkantoor beskikbaar is wanneer nuwe grondregisterblaaie geskep word, is die administratiewe moeite laer en die koste is oor die algemeen laer as daaropvolgende inskrywings.
Wenk:
Die area vir die paadjies en gange moet nie te ruim wees nie, aangesien dit tot 'n waardevermindering kan lei as die eiendom met 'n geregistreerde erfdiens verkoop word. 'n Verandering van eienaarskap lei nie tot die beëindiging van die reg van weg of reg van deurgang nie.
Soek hulp
Owerheid Duits, wetlike regulasies, afsonderlike en/of uitsonderlike regulasies en talle paragrawe maak dit nie maklik vir normale burgers om hul weg te vind nie.’n Onopsetlike fout kan genoeg wees dat die projek nie goedgekeur word nie of dat regsprobleme met die nuwe eiendomseienaars ontstaan. Dit is raadsaam om die hulp van 'n landmeter of 'n prokureur/notaris te soek wat in eiendoms- en konstruksiereg spesialiseer. In baie gevalle kan bekwame ondersteuning geld, tyd en senuwees bespaar.
