Bouers word dikwels beperk in die verwesenliking van hul droomhuis deur bouregulasies vir 'n stuk grond, wat weer tot die nadeel van bougrondverkopers kan wees. Voldoening aan wetlik voorgeskrewe minimum afstande na naburige eiendomme of voldoening aan maksimum bouarea afhangende van die area van die eiendom is net twee moontlike voorbeelde van probleme. Onder sekere omstandighede kan 'n eenwordingsgeboulading vir naburige eiendomme die oplossing wees.
Verenigingsboulading – definisie
Soos die term aandui, is dit hoofsaaklik 'n tipe vereniging van twee of meer eienskappe. Om hierdie “verenig” te maak, moet dit naburige eiendomme wees.’n Eenwordingsboulas behels die behandeling van twee of meer naburige eiendomme as een eiendom in die boureg. 'n Gesamentlike boulas vereis gewoonlik 'n bouwetlike rede.
Met die eenwordingsboulas word byvoorbeeld eiendomsgrense tussen die betrokke naburige eiendomme uitgeskakel. Die verenigingsboulading sluit altyd ten minste een sogenaamde “bedienende eiendom” in. Hierdie of die eienaar van die eiendom het 'n publiekregtelike verpligting teenoor die verantwoordelike bouowerheid om hul eiendomsgrens na 'n naburige eiendom te ontbind. Dit beteken dat die naburige eiendom die sogenaamde “dominante” deel word en die buurgrens hoef nie in ag geneem te word wanneer dit by bouregkwessies kom nie.
Eiendomsverhoudings in die geval van eenwordingsboulading
Die eienaarskapstruktuur van die individuele eiendomme word nie deur 'n assosiasieboulas geraak nie. Dit beteken dat elke deelnemende eiendomseienaar sy eiendomsreg op sy eiendom behou in die mate wat dit in die grondregister geregistreer is/is voor 'n verenigingsbouheffing.’n Verenigingsboulas word nie in die grondregister aangeteken nie. Daar sal ook geen verandering op die gebied van belasting wees nie.
Gebruik van assosiasieboulaste
Voorbeeld 1
Mnr. Meier besit 'n tweegesinshuis op sy eiendom waarin die woonstelle langs mekaar geleë is en elkeen sy eie ingang het. Een kant moet nou verkoop word, insluitend die eiendom aan die kant. 'n Eiendomsverdeling maak dit teoreties moontlik. Maar omdat die huis nie in die middel van die eiendom is nie, sal sy gedeelte van die eiendom aansienlik kleiner wees.
Die bouwet bepaal dat die beboude oppervlakte van sy helfte van die huis te groot is vir die grootte van die eiendom wat oorbly. 'n Verdeling van die eiendom sou dus nie in hierdie geval moontlik wees nie. Indien daar egter om 'n eenwordingsboulas aansoek gedoen en goedgekeur word op dieselfde tyd as wat die eiendom verdeel word, word die eiendom selfs ná die verdeling steeds as een vir bouregulasies beskou. As die eienaar van die eiendom ontvang die huiskoper gereeld die grondregisterinskrywing.
Voorbeeld 2
Mev. Schmidt se seun kan die eiendom langs sy ma goedkoop koop. Om sy droomhuisplan te kon verwesenlik, sou hy naby die eiendomslyn na sy ma se eiendom moes bou. Dit het geen besware nie, maar die bouowerheid wel, aangesien hy as bouer wetlik verplig is om die minimum afstand na die eiendomsgrense van aangrensende eiendomme te handhaaf. Hier kan sy ma nou die bouowerheid die verpligting gee om’n gesamentlike boulas toe te pas. Sodoende ontbind die ma die grens tussen die twee eiendomme en hoef die seun dit nie meer in ag te neem by die bou nie.
Voorbeeld 3
Twee getroude paartjies wat vriende is, het twee stukke grond agter mekaar gekoop waarop hulle graag wil bou. Daar is geen toegang vanaf die straat vir ontwikkeling na die agterste eiendom nie. Dit beteken dat die kabels slegs die agterste eiendom kan bereik via die voorste eiendom. Hier kon die egpaar ooreenkom op 'n sogenaamde erfdiens, wat wetlik en permanent 'n strukturele verskuiwing oor die eerste eiendom bepaal. Om koste te bespaar, besluit die nuwe eiendomseienaars om konstruksie te kombineer. Die twee eiendomme word een eiendom in die bouregtelike sin. Gevolglik hoef slegs die voorste eiendom ontwikkel te word. Die agterste eiendom kan nou hiermee verbind word.
Aansoek
Geen bindende inligting kan as 'n algemene reël met betrekking tot die aansoek om 'n assosiasieboulas verskaf word nie, aangesien die individuele federale state verskillende vereistes kan hê. Gevolglik dien die volgende inligting in sommige punte slegs as 'n riglyn. Voordat 'n aansoek ingedien word, is dit raadsaam om presiese inligting oor die verantwoordelike owerheid te bekom.
Verantwoordelikheid
Daar kan aansoek gedoen word vir 'n gesamentlike boulading via die verantwoordelike bouowerheid of die munisipaliteit se boutoesighoudende owerheid.
Aansoeker
Enige van die betrokke eiendomseienaars kan die aansoek indien. Wie die aansoek indien, sal gewoonlik ook die faktuurontvanger wees vir die fooie wat aangegaan is.
In elk geval moet die eiendomseienaar wie se eiendom “beswaar” is, met sy handtekening op 'n aparte vorm die gereedheid vir bouwerk aandui. In tegniese jargon word hierna verwys as die "konstruksie kontrakteur". In sommige stede/lande, nadat die kliënt die aansoek ingedien het, word die boukontrakteur na 'n persoonlike afspraak genooi om die handtekening te verskaf en dit direk te kan staaf. Indien die boukontrakteur verder weg woon, kan die handtekening by 'n bouowerheid naby die huis gemaak en daar gesertifiseer word. Alternatiewelik kan die handtekening ook deur 'n notaris gesertifiseer word.
Dokumente/dokumente wat ingedien moet word
- Voltooide en ondertekende aansoekvorm
- Konstruksievragverklaring van die boukontrakteur met handtekeningsertifisering
- Huidige grondregisteruittreksel van alle betrokke eiendomme (moet nie ouer as drie maande wees nie)
- Kadastrale uittreksels van alle betrokke eiendomme
- Terreinplan in vyf kopieë met nasien en afmetings van die eiendomsarea wat belas moet word
- Afhangende van die bouowerheid, kan 'n aparte koste-aannamevorm vereis word vir die gevolglike fooie
- As dit kommersiële of verenigingseiendom is, moet handels- of assosiasieregisteruittreksels ingedien word
Redigeerproses
Indien al die nodige dokumente en handtekeninge beskikbaar is, sal die boutoesighoudende owerheid 'n sogenaamde boupermitproses inisieer. Die verwerkingstyd kan baie verskil afhangende van die werklading en individuele gevalle. Gemiddeld kan 'n verwerkingstyd van tussen vier en ses weke verwag word.
Indien die aansoek goedgekeur word, sal 'n inskrywing in die boulasregister gemaak word en die verenigingsboulas sal wetlik bindend word.
Kostes
Afhangende van die munisipaliteit, administratiewe poging, ekonomiese waarde of ander bouvoordele, word die koste gewoonlik individueel saamgestel. Hulle wissel tussen 60 euro en 500 euro. Die fooiterugbetaling is ook verskuldig indien die boukontrakteur van plan verander nadat die aansoek reeds ingedien is en nie die boubeswaringsverklaring onderteken nie. Dit is moontlik om skriftelike inligting oor inskrywings in die boulasregister aan te vra. Hier is weer 'n fooi van tussen 15 euro en 50 euro betaalbaar.
Wenk:
Die uitslag van die boupermitprosedure sal skriftelik aan die aansoeker gekommunikeer word en ten minste die inskrywing in die boulasregister sal skriftelik aan die bouowerheid gekommunikeer word. Dit is reeds bindend en die vereniging se boulas is wetlik bindend, sodat bykomende bewyse uit die boulasregister nie nodig is nie.
Verenigingsboulas in geval van erfporsie of verkoop
Indien daar 'n verandering van eienaarskap van die eiendom is deur verkoop of vererwing waarvoor die eiendomsvereniging se verpligting aangegaan is, sal dit onaangeraak bly en bly voortbestaan. Dit is om die eienaar van die “dominante” eiendom te beskerm. Dit is bedoel om te verhoed dat die buurman in die ergste geval sy huis of dele daarvan moet sloop indien die verpligting sou verval as dit oor die (voormalige) eiendomsgrens gebou is.
Deskraping van 'n assosiasieboulas
Indien 'n verenigingsboulas op een of meer eiendomme geregistreer is, kan dit onder sekere voorwaardes geskrap word. Daar moet aan die volgende vereistes voldoen word:
- Die oorspronklik beplande konstruksie sal nie plaasvind nie (die rede is uitgeskakel)
- Daar is geen openbare belang om 'n verenigingsboulas te handhaaf nie
- Toestemming van die verantwoordelike geboutoesighoudende owerheid moet gegee word
Invloed op eiendomswaarde
Aangesien ten minste twee eiendomme by 'n gesamentlike boulading betrokke is, beteken dit gewoonlik dat daar 'n nadeel is vir die een deel en 'n voordeel vir die ander. Die “dominante” eiendom het die voordeel, aangesien dit voordeel trek uit die skeiding van die eiendomsgrens van die naburige eiendom. Die gevolg kan 'n toename in die waarde van die eiendom wees.
Die eiendom waarvoor 'n boulas geregistreer is, verloor sy reg op 'n duidelike afbakening van die naburige eiendom. Dit kan moontlik die waarde van 'n eiendom verminder.
Afhangende van die individuele geval en ontwikkeling vind 'n vermindering in waarde nie altyd plaas nie. Daar moet in ag geneem word dat 'n verenigde boulading meer buigsaamheid in ontwikkeling bied, wat nie moontlik sou wees sonder hierdie bouregooreenkoms nie. Of en in watter mate van watter eiendom verwag kan word om 'n afname of toename in waarde te hê, kan met behulp van 'n deskundige en 'n ooreenstemmende verslag bepaal word.
